Chancen und Risiken bei dem Erwerb von Immobilien als Kapitalanlage.

 

Jede Geldanlage ist mit Risiken verbunden, so auch der Erwerb von Immobilien. Auf den folgenden Seiten erhält der Investor einen überblick über die zu beachtenden Risiken. Sei die Ausführung noch so umfangreich, können trotzdem nicht alle möglichen Fallgestaltungen erfasst werden und nur eine derzeitige Situation widergespiegelt sowie eine Prognose abgegeben werden.

Risiken, insbesondere das eines möglichen Totalverlustes, treten im Bereich der Immobilie als Kapitalanlage selten auf. Der Verkäufer hält es trotzdem für seine Pflicht, die Käufer möglichst umfassend zu informieren und vollständig aufzuklären. Der Wert einer Anlage wird durch den Markt, den Anleger, das gesetzliche und politische Umfeld und den Objektfaktoren beeinflusst. Außerdem ist zu erwähnen, dass im Kaufpreis die Kosten des Verkäufers für Projektierung, Marketing und Vertrieb beinhaltet sind. Diese können je nach Projektfortschritt- und Verkaufsstand variieren.

 

Immobilienmarkt

Wie auch bei anderen Märkten ist der Immobilienmarkt Schwankungen unterworfen. Die Vergangenheit zeigt, dass die Immobilienpreise über die letzten Jahre kontinuierlich gestiegen sind. Darum stellt sich die lmmobilie bei einer langfristigen Orientierung als sichere Anlage, mit erheblichem Wachstumspotential, dar. Trotz guter Prognosen können sich die Immobilienpreise seitwärts oder abwärts bewegen, sodass für den Wiederverkauf ein geringerer Erlös als der Anschaffungspreis erzielt werden kann.

Ursachen dafür sind Verkaufsdruck der Eigentümerseite, eine Änderung der Anforderung an Wohnstandart, Wohnort oder ein Überangebot an Immobilien. Des Weiteren hängt der Verkaufspreis von der Nachfrage ab, welche sich trotz Schwankungen aufgrund der Begrenztheit des Gutes als stabil erwies und eine positive Preisentwicklung verspricht.

 

Investor

Durch eine gezielte Investition in eine Kapitalanlage kann der Investor sein Einkommen nach Steuern positiv beeinflussen. Abschreibungsbedingte Steuersenkungen können das reale Einkommen positiv steigern. Dabei muss allerdings berücksichtigt werden, dass sich diese Situation für den Investor durch Änderung der Einkommensverhältnisse in Folge von Arbeitslosigkeit oder Eintritt ins Rentenalter ändern können und er im Falle einer Nichtvermietung die Finanzierungsraten weiterhin zu zahlen hat.

Ein Immobilienerwerb wird in der Regel fremdfinanziert, was bei dem momentan niedrigen Zinsniveau lohnend ist. Anfallende Zinsen und Gebühren können teilweise steuermindernd berücksichtigt werden. Wenn das Darlehen nicht innerhalb der Zinsbindungsfrist vollständig zurückgeführt werden kann, muss eine Anschlussfinanzierung gefunden werden. Wenn sich Bonitätskriterien und Bewertungsrichtlinien der Immobilie ändern, kann dies schwierig sein.

Die monatliche Belastung kann durch gestiegene Zinsen zu einer höheren monatlichen Belastung führen. Wenn das Darlehen vorzeitig zurückgezahlt werden soll, kann es zu Vorfälligkeitsentschädigungen kommen.

 

Gesetzliche und politische Rahmenbedingungen

Immobilienanschaffungen werden derzeit steuerlich gefördert, wenn bestimmte Voraussetzungen eingehalten werden. Dafür gibt es allerdings keine Garantie und so kann sich die Steuergesetzgebung im Zuge einer Wahl ändern. Aufgestellte Prognosen müssen überdacht werden, wenn die Finanzverwaltung Vorschriften anders auslegt Der zuständigen Behörde bleibt es weiterhin vorbehalten, die Bemessungsgrundlage für Abschreibungen zu korrigieren. Darum kann derzeit keine abschließende Aussage darüber getroffen werden, ob und in welcher Höhe Abschreibungen bzw. Sonderausgabenabzug zu realisieren sind. Zudem stellt die steuerliche Förderung eine Leistung dar, auf die kein Rechtsanspruch besteht und die Planung des Finanzhaushaltes abhängt. Durch geltend gemachte Werbekosten wie z.B. Kosten für die Finanzierungsvermittlung und/oder Sachverständige kann der gesamte Kauf "infiziert" werden und als modellhaft eingestuft werden. Der Verkäufer verweist an dieser Stelle an die Beratung durch einen Steuerberater.

 

Risiken des Objektes

Für den Wert einer Immobilie ist die Makro- und Mikrolage von entscheidender Bedeutung. Der Erwerber hat dies sorgfältig zu prüfen, denn nur bei einem ökonomischen und ökologischen gesunden Umfeld, ist eine stabile Entwicklung des Immobilienmarktes möglich. Neben der Stadt ist auch das Stadtviertel zu prüfen, weil
es zu Unterschieden im Wert der Immobilie und der Mieternachfrage kommen kann. Die aktuellen Parameter können sich wegen einer Veränderung der Wünsche der Nutzer oder wegen veränderter wirtschaftlicher Rahmenbedingungen ändern und damit auf die Preise auswirken. Die Bewirtschaftung einer Immobilie ist mit Kosten verbunden, vor allem die Zahlung eines Hausgeldes. Durch die Vermietung der Wohnung kann ein Großteil der Kosten auf den Mieter umgelegt werden. Sollte die Wohnung nicht vermietet oder der Mieter nicht solvent sein, sind diese Kosten durch den Eigentümer zu tragen. Bei einer Vermietung sind nicht alle Kosten wie beispielsweise die Verwaltungskosten umlagefähig. Durch eine sorgfältige Verwaltung des Sondereigentums wird die Fluktuation gering gehalten und somit bleiben die Attraktivität und der Marktwert erhalten.

Mit dem Erwerb der Wohnung tritt der Investor in die Eigentümergemeinschaft ein. Die Eigentümergemeinschaft trägt auch bei Ausfall eines oder mehrerer Eigentümer die Kosten für das Gesamtobjekt. Entscheidungen der Eigentümergemeinschaft werden in Beschlüssen auf Eigentümerversammlungen nach dem Mehrheitsprinzip getroffen. Genauere Bestimmungen sind Sondereigentums- und Wohneigentumsverwaltungsverträgen zu entnehmen. Bei der Verwaltung einer
Immobilie ist zwischen der Gemeinschaftseigentums- und Sondereigentumsverwaltung zu unterscheiden. Die Gemeinschaftseigentumsverwaltung verwaltet das gemeinschaftliche Eigentum wie z.B. organisiert Versammlungen, sorgt für die ordnungsgemäße Bewirtschaftung, rechnet die Mittel der Gemeinschaft ab, prüft den baulichen Zustand und schlägt Verbesserungsmaßnahmen vor. Die Sondereigentumsverwaltung kümmert sich allein um das Eigentum des Erwerbers, womit das Mietinkasso, die Abrechnung der Betriebskosten und die Beseitigung von Mieter gerügter Mängel zusammen hängen.

Die Kosten für die Verwaltung und für die Instandhaltung sind nicht umlegbar. Die Höhe der Instandhaltung ist vom Zustand der Immobilie und der Entwicklung im Bausektor abhängig und wird am Beginn festgelegt. Die Instandhaltungsrücklage soll alle Kosten für die Erhaltung des Gemeinschaftseigentums abdecken. Die Höhe wird auf der Eigentümerversammlung beschlossen und kann sich im Laufe der Zeit negativ oder positiv verändern. Sollte die Instandhaltungsrücklage für Reparaturen am Gemeinschaftseigentum nicht ausreichen, kann eine Sonderumlage durch die Eigentümergemeinschaft auch gegen den Willen einzelner Käufer beschlossen werden. Für die Instandhaltung des Sondereigentums ist alleine der Investor verantwortlich. Der Erwerber trägt mit Übergabe der Wohnung das Vermietungsrisiko. Mithin kann es im Laufe der Zeit immer wieder vorkommen, dass die Wohnung leer steht, die Miete vom Mieter nicht oder nur ein geringerer Mietzins gezahlt wird. Der Eigentümer trägt in diesem Fall alle damit entstehenden Mehraufwendungen.

Durch die Vermietung entstehen Gebrauchsspuren, die am Eigentümer hängen bleiben können. Es kann mitunter auch in diesem Fall dazu kommen, dass es lange dauert und mit Kosten verbunden ist einen Mieter aus der Wohnung zu bekommen. Mit einer entsprechenden Verwaltung können diese Risiken vermindert werden.

 

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